李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）
近日，广州住房公积金管理中心向社会公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》的意见，也就是“商转公”。具体来说，就是指公积金缴存人申请将其在公积金贷款承办银行尚未结清的商业贷款余额全部转为住房公积金贷款。就当前住房市场运行的态势来看，“商转公”政策具有重要的意义。
从今年以来的市场结构来看，住房消费属性或大宗消费属性的特征越来越明显，典型如低价位二手房源成交占比明显增加。以广州为例，根据第三方数据，6月份广州总价在200万元以下的二手房占比45%，200万-300万元的占比21%，合计占比66%。这意味着，刚需购房绝对主导，也是稳定住房购置基本盘的彰显，但这些人群不仅对购房门槛敏感，对房贷月供也较敏感。
因此，“商转公”有利于发挥公积金普惠金融的优势，降低住房消费成本。在公积金贷款各档期利率均低于商业贷款利率1-1.5个百分点（100-150个基点）的情况下，“商转公”在降成本、惠民生方面的效果显著。此次广州提出，申请“商转公”的贷款房屋，须为产权人家庭在广州市的自住住房，且为唯一住房，也显示对合理消费的扶持。启动“商转公”有利于稳定刚需交易，提振市场情绪并实现楼市回稳。
当然，申请“商转公”有前提条件，比如在公积金个贷率（贷款余额/缴存余额）低于75%，不影响缴存人正常提取、贷款等基本用途的情况下，才能启动“商转公”；个贷率在85%-90%时，实施额度管控、预约申请等措施，意味着“商转公”额度受限；个贷率超过90%要暂停申请。据报道，2024年广州公积金个贷率为88%，属中性偏松，“商转公”有一定潜力。
同时，此次广州提出，“商转公”贷款额度不得超过购房总价款的60%，购房总价款以房屋原购买价格与重新核查（重新评估）价中的较低者为准。这意味着，这一政策突破了约定俗成的70%贷款价值比（即贷款额度/房屋价值一般为70%），本身就降低了可贷额度。另外，申请对象和条件中，广州此次新政提出了多个条件。比如，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款；比如，原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录；比如，在广州市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上等，这些条件有风险控制的要求，也有商业银行利润的诉求，但客观上可能也滤掉了一部分可贷人群。
6月13日的国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。在存量政策应出尽出的情况下，新的政策必须着眼于住房消费痛点、大宗消费特性、交易成本敏感等，从激活整体消费的架构入手。基于此，近期各地在公积金、老旧小区改造、好房子等政策上着力。
近期，低总价房源成交增加是共性。比如根据第三方数据，5月份上海、北京、深圳300万元总价的二手房交易占比分别为50%、46%、44%。笔者认为，刚需越来越主导是住房夯实消费属性的体现，也是供求关系重大变化的情况下住房潜力需求的体现。在经济转型期，这类消费客观上需要普惠金融的扶持。因此，“商转公”也预计将会在更多城市推广。
但据报道，多数一二线城市的个贷率在警戒线（85%）左右或上方，意味着一二线热点城市“商转公”的潜力余额有限。笔者认为，关键在于实现公积金的异地流转、调节余缺，特别是在都市圈内、省内等人口流动较大的区域，这能够提升“商转公”的深度和广度。
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